COMMENTAAR –  www.doorbraak.be – door Stefan Willems .

Nu mijn huurcontract binnenkort afloopt, ben ik al enkele weken met een half oog aan het zoeken naar een nieuw appartement in de regio van het Leuvense. Omdat iedereen wel graag een stekje voor zichzelf wil, ben ik ook aan het kijken naar een klein appartement om te kopen. Telkens weer wanneer ik langs de ramen wandel van de vele vastgoedkantoren, word ik echter met mijn voeten op de grond gezet. Vastgoed is peperduur in Vlaanderen. Als single is het vandaag bijna onmogelijk om nog een eigen huis of appartement te betalen.

Vastgoed is duurder geworden tijdens coronacrisis

Wie had gehoopt dat de coronacrisis vastgoed goedkoper zou maken, komt voorlopig bedrogen uit. Zo maakte Notaris.be onlangs in een persbericht de gemiddelde vastgoedprijs bekend van de eerste helft van dit jaar op basis van hun eigen transacties. Het resultaat ? In Vlaanderen klokte de gemiddelde prijs van een appartement na de eerste 6 maanden van 2020 af op 245.851 euro. In vergelijking met het jaargemiddelde van 2019 ging het om een stijging van maar liefst 5,8 procent. Een Vlaams woonhuis kost dan weer gemiddeld 295.405 euro en liefst 340.219 euro in mijn Vlaams-Brabant. Bedragen die voor veel jongeren vandaag onhaalbaar zijn alleen.

Voorlopig heeft de crisis nog geen impact op de huizenprijzen

Voorlopig heeft de crisis nog geen impact op de huizenprijzen. Ook omdat de overheid de grootste klappen opvangt en bedrijven momenteel nog geen grote ontslagrondes hebben georganiseerd. Al is het maar de vraag of de huizenprijzen kunnen blijven stijgen vanaf het moment dat de werkloosheid stijgt en de economie onder druk komt.

Afschaffing woonbonus laat wonden na

Is er dan geen steun voor jongeren voorzien ? Dat was er inderdaad tot vorig jaar namelijk de woonbonus. Dat de woonbonus sinds kort weggevallen is, maakt de zoektocht voor een betaalbaar huis er niet makkelijker op. Al kan ik als ik rationeel kijk naar de woonbonus de afschaffing enkel toejuichen. Dit omdat net die woonbonus medeverantwoordelijk is dat vastgoed zo duur geworden is. Zo helpen woonsubsidies vooral de verkoper van vastgoed, maar niet de koper. Dit omdat door de extra steun verkopers meer geld kunnen vragen voor hun vastgoed. Dat ik en mijn zus niet kunnen profiteren van die hulp terwijl de generaties voor me wel de steun hebben gehad, smaakt uiteraard wel zuur. Wij blijven namelijk over met duurdere vastgoedprijzen, maar niet met de financiële hulp die jaren de woonmarkt heeft ondersteund.

Nationale Bank heeft regels verstrengt

Ook is het sinds dit jaar veel moeilijker om te lenen voor een woning. De Nationale Bank heeft de Belgische banken namelijk strengere regels opgelegd. Om een verhitting van de vastgoedmarkt te voorkomen, moeten banken ervoor zorgen dat leningen waarbij men meer dan 90 procent van het aankoopbedrag leent, beperkt. Een nobel initiatief, maar in de praktijk betekent dit wel dat bijna geen enkele jongere nog vastgoed kan kopen. Zo zitten in deze 10% niet de kosten van de registratiebelasting en alle andere kosten die gepaard gaan met het kopen van vastgoed.

Je moet al snel een eigen inleg hebben van ongeveer 60.000 euro

Om dit snel te simuleren. Wanneer je een gemiddeld Vlaams woonhuis zou kopen voor afgerond 300.000 euro, zou je bij een lening van 90% van je aankoopbedrag zelf 30.000 euro moeten inleggen. Een stevig bedrag, maar daar komen dus ook de andere aankoopkosten bij zoals de kredietkosten en registratiebelasting. Die maken ongeveer 10 procent van de waarde van je huis uit. Het resultaat ? Je moet al snel een eigen inleg hebben van ongeveer 60.000 euro om het gemiddelde woonhuis in Vlaanderen te willen kopen.

Wanneer ik in Leuven het kantoor binnen stap van John Romain, oprichter van Immotheker, windt hij er geen doekjes rond. ‘De Nationale Bank van België zegt aan de kredietverstrekkers dat maar 35 procent van hun afgesloten hypotheken een quotiteit mogen hebben van boven de 90 procent. Vorig jaar zat echter 50 procent boven de 90 procent,’ aldus Romain. ‘Om de verhouding in balans te brengen, hebben de banken de tarieven voor deze groep verhoogt.’

Jongeren het slachtoffer

En die tariefverhoging is niet van de poes. Zo kreeg volgens een simulatie van Immotheker een persoon die op 6 juli een krediet wou, gemiddeld een vaste rente aangeboden van 1,74 procent wanneer hij 80 procent of minder moest lenen op 25 jaar.  Was dit echter 90 procent of meer ? Dan verhoogde de rente tot soms wel 3,39 procent afhankelijk van de situatie. Een enorm verschil dat bijna dubbel zo veel is dan wanneer men 80 procent kan lenen.

De week na mijn interview heeft Romain ook mijn vraag verwerkt in een persbericht. ‘Volgens onze cijfers van 2019 en 2020 zullen 10 à 15 procent van de starters uit de boot vallen. Vooral wie jonger is dan 35 jaar zal zijn aankoop een tijdje moeten opbergen, tenzij de ouders financieel bijspringen,’ aldus Romain.

Huurmarkt de oplossing ?

De vraag is dan ook of er een goede oplossing bestaat voor jongeren momenteel. De waarheid is dat er niet veel oplossingen zijn. Zo worden jongeren naar oudere woningen geduwd omdat men de btw van 21 procent op nieuwbouw vaak niet kan betalen. Dat zijn dan ook de gelukkigen die wel nog een huis kunnen kopen. De rest zal nog enkele jaren op de huurmarkt de lening van iemand anders moeten afbetalen om daarna hopelijk voor zichzelf te kunnen beginnen sparen. Alleen gaan we er dan vanuit dat de huidige huurprijzen lager liggen dan sommige aflossingen. Wat vandaag in veel gevallen niet meer van toepassing is.

vraag is of de huidige situatie op de vastgoedmarkt niet zal zorgen voor een grotere verdeeldheid tussen de generaties en de sociale klassen

Ach, ik zal op termijn wel een huis vinden. Maar de vraag is of de huidige situatie op de vastgoedmarkt niet zal zorgen voor een grotere verdeeldheid tussen de generaties en de sociale klassen. Je moet maar een jongere zijn met slechte familiebanden of ouders die zelf financieel niet rond komen. Een probleem dat vandaag even terug aandacht zal krijgen in de media. Maar dat morgen weer vergeten is door iedereen. Behalve door diegenen die nog steeds op zoek zijn naar een eigen dak boven hun hoofd.

STEFAN WILLEMS

Stefan Willems is een zelfstandig beursanalist met als missie om financiële kennis te delen met de doorsnee Vlaming. Met zijn achtergrond in finance, en filosofie focust hij onder meer op financiële onafhankelijkheid, geluk en de mens. Meer : stefanwillems.be .

Foto’s (c) Gazet van Hove.