Hogere bouwprijzen en strenge normen bemoeilijken de aankoop van woningen
Hans Brockmans door Hans Brockmans – www.doorbraak.be .
De aankoop van nieuwbouw of bestaande kwaliteitswoningen wordt te duur voor modale gezinnen. Econoom Johan Van Gompel (KBC) verwacht een prijsdaling.
Het einde van het jaar is een traditioneel moment om vooruit te blikken. Johan Van Gompel, econoom van KBC Groep en gastdocent aan de Universiteit Antwerpen, duidt de economische prognoses van zijn studiedienst en analyseert de woningmarkt, die moeilijke tijden beleeft.
– Na een BBP-groei van 1,5 procent dit jaar verwacht de Nationale Bank in 2024 een lichte vertraging met 1,3 procent. U bent blijkbaar wat minder positief ?
Johan Van Gompel (KBC) : ‘In 2023 rekenen we op een groei van 1,4 procent, in 2024 op 0,8 procent. We denken dat de uitvoer sterker zal tegenvallen dan de inschatting van de Nationale Bank en dat bedrijven om die reden ook minder zullen investeren. Ook verwachten we dat een inflatie van 4 procent zal wegen op het beschikbare inkomen van de gezinnen.’
– 2024 is ook het jaar van de verkiezingen. Kan een eventuele impasse bij de coalitievorming wegen op de financieel-economische weerbaarheid van dit land ?
‘Eigenlijk is de situatie momenteel al precair. Vivaldi is er niet in geslaagd om de broodnodige hervormingen uit te voeren. De sanering van de begroting bleef uit. Met een werkzaamheidsgraad van 71 procent bengelt ons land bij de laatste vijf van de Europese Unie. Nergens in de EU waren procentueel zoveel jobs vacant. Minder jobs betekent meer overheidsuitgaven en minder belastingopbrengsten. Dat heeft tot gevolg dat de economische langetermijnperspectieven ronduit negatief zijn.’
‘Net op zo’n moment moet er dringend geïnvesteerd worden in uitdagingen zoals de klimaatwijziging, de vergrijzing en door de toegenomen geopolitieke problemen defensie. Er is nood aan financiële ruimte om met een nieuw beleid deze schokken op te vangen. Die ruimte is er niet.’
– Het agentschap Fitch veranderde de kredietrating van België in maart al van ‘stabiel’ naar ‘negatief’. Kan de zwakke financieel-economische situatie leiden tot duurdere staatsleningen ?
‘Omdat de huidige regering te weinig heeft ingegrepen, zal de schuld verder oplopen. De situatie wordt stilaan onhoudbaar. Europa, dat toestond dat de teugels wat losser werden in en na de pandemie, maant ons land al aan om drastisch in te grijpen (en de volgende zeven jaar 30 miljard te besparen, red.). De kans is inderdaad ook reëel dat de internationale markten ons land zullen sanctioneren. Er is dus dringend nood aan hervormingen.’
‘Het goede nieuws is dat de burgers gespaard werden door de opeenvolgende crisissen. Ondanks de economisch moeilijke situatie, bleef de werkloosheid in ons land vrij stabiel. De koopkracht van een gemiddeld gezin heeft weinig reële schade geleden door de tijdelijke werkloosheidsmaatregelen en de energiesubsidies.’
– Met als gevolg dat de woningmarkt weinig te lijden had onder de crisis ?
‘Integendeel, zelfs. De prijs van de woningen en het transactievolume kregen een boost van meer dan 6 procent na de lockdown.’
– Die prijsopstoot is nu voorbij?
‘Er was na de piek in de tweede helft van 2021 een prijsdaling met 1,2 procent. Die evolutie is wel beperkt in vergelijking met buurlanden, zoals Duitsland (-10 procent), Luxemburg (-8 procent) of Nederland (-5 procent). In reële termen, dus rekening houdend met de inflatie, daalden de prijzen in België sinds de piek echter met 7,3 procent. Voor zowat alles moeten we vandaag meer betalen, behalve voor de huizen.’
– Zal de hoge rente blijven wegen op de prijs van de woningen ?
‘De cyclus van de sterke renteverhogingen ligt achter ons. De langetermijnrente zal niet doorstijgen naar 5 of 6 procent. We verwachten dat die stabiliseert op het huidige niveau. De obligatierente over tien jaar zal volgens onze berekeningen naar 2,15 procent dalen in het derde kwartaal van 2024 (min 0,6 procent). Die geeft de richting aan voor de hypothecaire rente. Kandidaat-kopers hebben zich intussen ook aangepast aan de huidige renteniveaus.’
– Hoe evolueert de prijs van de woningen in de toekomst volgens uw prognoses ?
‘Dit jaar denken we dat de mediaanprijs voor woningen stijgt met 1 procent, wat met de inflatieverwachting van 2,3 procent een reële daling betekent. In 2024 rekenen we op een stijging van de woningprijzen met 1,5 procent en een inflatie van 3,6 procent, in reële cijfers dus min of meer hetzelfde verhaal. De bouwkost, die blijkt uit de ABEX-index, neemt sterker toe dan de consumptie-index. Dat maakt nieuwbouw erg duur, te duur voor de modale gezinnen. Toch kende de bouwsector in 2023 een erg goed jaar. Dat wijst erop dat vooral de residentiële markt in de klappen deelt. De investeringen in infrastructuur, denk aan de wegenwerken rond Antwerpen, hebben een positief effect voor de bouwsector in zijn geheel.’
‘Investeringen in woongebouwen herstelden zich goed na de pandemie, maar dalen nu al vijf kwartalen op rij. Ook het aantal bouwvergunningen viel in 2022 met 10 procent terug. Het orderboekje van de aannemers daalt al anderhalf jaar gestaag, leert de conjunctuurbarometer van de Nationale Bank. Volgens een enquête van de Europese Commissie hebben de gezinnen momenteel veel minder plannen om een woning te kopen dan voor de pandemie. Tot voor kort was de secundaire woningmarkt het perfecte alternatief voor die gezinnen, die zich geen kwaliteitsvolle nieuwbouw konden veroorloven. Zij kochten bestaande, soms ietwat verouderde, woningen om die op hun tempo te renoveren. De kostprijs van een deftige renovatie is echter ook te duur geworden. Ook de transacties op de bestaande woningmarkt nemen dus af.’
– Zal ook de verplichting van de Vlaamse overheid om het EPC-peil van woningen vijf jaar na de aankoop van E of F naar D te brengen niet negatief inbeuken op de prijs van de bestaande woningen ?
‘Die kans bestaat. De Vlaamse overheid bepaalt nu het tempo van de energiebesparende ingrepen. Kopers zullen bij hun bod rekening houden met de extra kosten die ze binnen vijf jaar zullen moeten neerleggen. De renovatieplicht zal waarschijnlijk vooral financiële gevolgen hebben voor de huidige eigenaars van een verouderde woning, als ze die ooit te koop willen stellen.’
– Wie zal zich nog wagen op de woningmarkt ?
‘Enkel mensen met voldoende middelen kunnen zich nog een nieuwbouwpand aanschaffen. Voor een halfopen nieuwbouw in Antwerpen of Leuven tel je al snel 500.000 tot 600.000 euro neer. Voor dat bedrag kan je ook een oude, goed gelegen woning kopen en renoveren in het centrum. Bemiddelde gezinnen of mensen die mogen rekenen op de steun van hun ouders, zullen anderen met een modaal inkomen uit de woningmarkt duwen. Voor die laatste groep wordt het moeilijk om een bestaande woning, zelfs op een minder aantrekkelijke locatie, te renoveren naar het wettelijk vereiste EPV-niveau.’
‘Het is te vroeg om in te schatten wat er met bestaande, verouderde woningen op B- en C-locaties zal gebeuren. Verdwijnen ze van de markt en worden ze gesloopt en verbouwd door professionele vastgoedspelers ? Of zakt de prijs zo diep dat particuliere kopers zich toch de prijs van het pand én de renovatie kunnen veroorloven ? Ook blijft de boerenbuiten een aantrekkelijk alternatief voor een bepaalde groep mensen met wat meer middelen, die opteren voor een grotere woning met een mooie tuin.’
– Wordt betaalbaar wonen een probleem?
‘We berekenden op basis van de historische data van inkomens, huizenprijzen, vastgoedfiscaliteit en rente dat de woningen op de Belgische markt gemiddeld 7 procent overgewaardeerd zijn. Men mag daaruit niet onmiddellijk concluderen dat wonen onbetaalbaar wordt. Volgens internationale maatstaven is de woonkost “overdreven” als de afbetaling of de huur van een woning 40 procent van het inkomen bedraagt. Dat is in België slechts het geval voor 8 procent van de gezinnen. Dat is minder dan het Europese gemiddelde.’
‘Volgens EU-onderzoek is huisvesting voor minder dan 5 procent van de Belgen een zwaar probleem. Ze liggen eerder wakker van energie- en andere consumptieprijzen, het milieu, de overheidsschuld, immigratie en pensioenen. In andere landen, denk aan Nederland, is er wél woningnood en staat dit thema hoog op de politieke agenda.’
‘Er tekent zich in ons land een dubbele beweging af. Het aantal gezinnen met meerdere woningen steeg de voorbije tien jaar van 16 naar 18 procent. Acht op tien gezinnen met een mediaan inkomen van meer dan 60 procent hebben een eigen woning. Voor mensen die minder verdienen, kocht slechts 40 procent een eigen woning. Een eigen woning wordt iets voor de “kunners”.’
foto’s (c) Gazet van Hove .