NIEUWS – door Hans Brockmans – www.doorbraak.be
Is een kwaliteitswoning straks nog betaalbaar op de huurmarkt ?
Strengere normen maken huurwoningen almaar duurder. Eigenaars zien de kosten toenemen en aannemers krijgen kop noch staart aan de wetgeving. Wie kan straks nog een huurwoning betalen ?
‘Heel wat particuliere verhuurders zullen hun pand moeten verkopen, omdat de Vlaamse woningnormen nog strenger zullen worden en de eigenaars de renovatie niet meer kunnen betalen’, voorspelt Katelijne D’Hauwers, directeur van belangengroep Verenigde Eigenaars. ‘Dat is goed nieuws voor de promotoren, die de verouderde huurpanden dan kunnen opkopen, slopen en vervangen door dure nieuwbouw. Vooral lagere inkomens kunnen dan geen goede woning meer vinden.’
In de afgelopen vijf jaar is het aantal controles van huurwoningen verdubbeld. Momenteel moeten 12.000 woningen in overeenstemming gebracht worden met de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Codex Wonen voor ze mogen verhuurd worden. ‘De huurmarkt zal nog verder verschralen’, verwacht D’Hauwers.
Kwaliteitscontrole (huur)woningen
Volgens de Codex moet elke woning in Vlaanderen voldoen aan een aantal minimale kwaliteitsnormen, zoals een dubbele beglazing, dakisolatie, rookmelders, veilige elektriciteit en verwarming. In de praktijk worden vooral huurwoningen steeds meer gecontroleerd door lokale overheden. Enkel als dan een conformiteitsattest volgt, mogen die panden nog verhuurd worden. Momenteel gebeurt dat al in 120 gemeentes, tien keer meer dan in 2015.
‘De meeste Vlaamse kwaliteitseisen zijn redelijk, hoewel ze soms te rigoureus worden toegepast’, stelt D’Hauwers. Een pand kan ongeschikt worden verklaard bij kleine afwijkingen of onbewoonbaar bij grote inbreuken. Dan moet de eigenaar werken laten uitvoeren. Meestal kunnen de huurders er blijven wonen, maar bij zware werken is dat niet mogelijk.
De meeste Vlaamse kwaliteitseisen zijn redelijk, hoewel ze soms te rigoureus worden toegepast
Eigenaars van woningen klagen soms dat hun huurders dikwijls zelf verantwoordelijk zijn voor de verminderde kwaliteit omdat ze bijvoorbeeld onvoldoende ventileren. Ook laten huurders het pand soms bewust verkommeren om het onbewoonbaar te laten verklaren. Ze hopen dan dat ze prioritair een sociale woning krijgen toegewezen.
‘Dat gebeurde vroeger wel degelijk’, erkent D’Hauwers. ‘Vandaag is dat niet meer mogelijk. Het aanbod van sociale woningen is te laag en de wachtlijst zo lang dat gemeenten niemand nog voorrang willen of kunnen geven.’
Strengere energienormen
D’Hauwers verwacht dat de aangekondigde verstrenging van de Vlaamse energienormen particuliere eigenaars parten zal spelen. Vanaf 1 januari 2030 moeten alle Vlaamse huurwoningen verplicht voldoen aan de voorwaarden van energieprestatiecertificaat (EPC) D. De huurprijs van huurwoningen kan al vanaf 2028 niet geïndexeerd worden als ze niet minimum een D-label hebben. Vanaf 2030 mogen ze zelfs niet meer worden verhuurd.
Ik verwacht dat vele eigenaars uit de huurmarkt zullen stappen
‘Vele eigenaars kunnen die renovatie niet betalen’, rekent D’Hauwers. ‘Voor oudere verhuurders weegt de kostprijs niet op tegen de opbrengst. Zij kunnen pas bij een nieuw huurcontract de prijs verhogen. Ik verwacht dat zij massaal uit de huurmarkt zullen stappen. Als ze hun pand verkopen aan promotoren, zullen hun nieuwbouwappartementen vooral bestemd zijn voor mensen met een hoger inkomen, ook als ze verhuurd worden.’
Nieuw wordt duurzaam
‘Als projectontwikkelaars verouderde panden slopen en er een energiezuinig gebouwencomplex neerzetten, dragen ze bij aan een duurzamer woningbestand’, weerlegt Gaëtan Hannecart, voorzitter van buurtontwikkelaar Matexi.
Hij wijst erop dat de gemiddelde Belgische woning 67 jaar oud is. De verwarming van al die panden samen is verantwoordelijk voor 13 procent van de totale CO2-uitstoot. ‘Woningen in België zijn dikwijls slecht geïsoleerd, energetisch verouderd, slecht gelegen in lintbebouwing en niet aangepast aan de gezinsvormen van vandaag’, aldus Hannecart. ‘Daar kunnen we niet naast kijken.’
De ondernemer pleit daarom voor een langetermijnplan. ‘Over bijvoorbeeld 25 jaar zou elke woning stapsgewijs moeten voldoen aan minimumnormen qua comfort, veiligheid en energieverbruik om nog als bewoonbaar te worden erkend. Eigenaars en investeerders weten dan ruim van tevoren waar ze aan toe zijn en kunnen in afwachting de gepaste maatregelen nemen.’
Drie opties
Als een particuliere verhuurder de vereiste investeringen niet wil of kan dragen, dan zal hij dat pand inderdaad moeten verkopen.
‘Een vastgoedontwikkelaar kan dan weer één of meerdere woningen opkopen, afbreken en vervangen door nieuwbouw’, schetst Hannecart. ‘Ongeacht de keuze is er niet één woning minder op de woonmarkt. Integendeel, op termijn wordt een verouderd pand een kwaliteitswoning die aansluit op de hedendaagse woonnoden. De markt zal dan normaal zijn werk doen.’
De huurprijs van die pasgebouwde appartementen zal wel hoger liggen dan die van die oude panden vandaag. ‘De huurprijzen zullen stijgen, terwijl het aanbod in het algemeen zal dalen’, voorspelt D’Hauwers. ‘Zeker voor weinig bemiddelde mensen of zij met een vervangingsinkomen wordt het moeilijker om nog een kwaliteitswoning aan een redelijke prijs te vinden.’
Overheid kan optreden
Net daarom pleit Hannecart ervoor dat de overheid een betaalbare huurmarkt stimuleert. ‘Die ontstaat niet door particulieren uit de huurmarkt te duwen, maar door het stimuleren van de bouw van bijkomende nieuwe woningen door de verlaging van de registratierechten en de btw’, klinkt het. ‘Dat zal het aanbod door zowel particuliere als professionele investeerders vergroten en zo bijdragen aan een ruimer huuraanbod.’
Een goed functionerende investeringsmarkt heeft ook nood aan een duidelijk en stabiel regelgevend kader. ‘Dat ontbreekt vandaag’, aldus Hannecart. ‘De voortdurende wijziging van regels, administratieve lasten en interpretatieverschillen remmen investeringen in een gezonde en betaalbare huurmarkt.’
Hannecart wijst er ten slotte op dat de overheid het aanbod aan betaalbare woningen zelf blokkeert. ‘Meer dan één op tien sociale woningen – of 18.793 panden – staat leeg’, merkt hij op. ‘Het geld om nieuwe sociale woningen te bouwen is voorzien in de Vlaamse begroting, maar wordt niet gebruikt. De privésector zou de nieuwe sociale woningen best wel willen ontwikkelen of bouwen, maar krijgt de kans niet.’
Hans Brockmans is jurist. Hij werkte van 1988 tot 2023 bij het economische magazine Trends. Hij was drie keer genomineerd en twee keer laureaat van de persprijs van het Gemeentekrediet/Dexia. Hij kreeg ook de Citi Journalistic Excellence Award voor de financiële en economische berichtgeving. Hij was lang actief in het bestuur van de beroepsvereniging VVJ.
foto’s (c) Gazet van Hove.